4次“万人摇”的杭州钱塘新区又进大鳄 阳光城自持6%拿地

　　浙江在线-住在杭州网1月9日讯（浙江在线记者 郑青青）今日，钱塘新区2020年首次土拍，大江东核心宅地作为首秀，在挂牌期间便有五轮报价，价格封顶且自持5%，这也是杭州双限政策施行以来第一次出现挂牌期间竞至自持的情况，引起了业内的广泛关注。

　　>>>太火爆 杭州钱塘新区核心宅地还未竞价就封顶

　　最终地块由阳光城封顶自持6%竞得，楼面价9624元/㎡，这也是阳光城首次在钱塘新区拿地。

　　据浙报传媒地产研究院测算，地块实际楼面价约为9974元/㎡，考虑到自持6%，地块实际利润率略低于10%。（由于自持比例6%，建面4461.12㎡，测算中予以忽略）

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　　1月9日成交信息表

　　挂牌期便竞价至自持，为何出现如此高热度，浙报传媒地产研究院认为主要有以下几点原因：

　　虽已自持 地块仍有较好利润率

　　根据规划条件，阳光城项目需配建6200㎡的不计容幼儿园，则地块的实际楼面价为9974元/㎡，若按照政府19000元/㎡的精装限价计算，考虑到自持6%，地块实际利润率略低于10%。

　　从区域在售项目来看，融创城近期预售证价格，高层精装17800元/㎡，小高层19500元/㎡；龙湖江与城高层精装预售证价格17800元/㎡，而今日的阳光城项目政府精装限价19000元/㎡。

　　新房市场火热 核心区内楼盘去化强劲

　　大江东的新房市场从2015年开始便快速发展，量价齐升，2018年市场出现机遇期，多个热门楼盘引领市场，全年成交59.44万方，成为历年次新高。均价方面，2017年开始，商品住宅年成交均价突破万元，2019年上涨至17824元/㎡，增值空间值得想象。截至目前，钱塘新区共诞生4次万人摇。

　　如地块周边的融创城项目，2019年10月首开至今，共开盘三次，摇号中签率最低2.13%，最高5.15%，均基本告罄。

　　2019年11月下旬，龙湖江与城加推102套高层，均价17800元/㎡（精装4000元/㎡），中签率仅为1.09%，火热程度可见一斑。

　　有周边楼盘高去化速度的背书，开发商对阳光城项目的预期将明显向好。另一方面，二手房挂牌也是一针强心剂—阳光城项目南面2公里范围的宋都·丽郡国际、大业江东府二手房挂价在21000-21800元/㎡，高于阳光城项目的政府精装限价。

　　大江东新城历年商品住宅成交详情

　　位居龙湖天街、宝龙城市广场之间 区位优异

　　阳光城项目位于大江东核心区，坐拥中央商务区、中心商业区以及中央居住区三大核心资源优势。

　　附近商业气息浓厚，北面隔河港即为龙湖天街，南面对角即为宝龙城市广场，两大商业综合体加持，周边还有通慧湖、规划中的中央水景公园、会展中心、体育中心等，区位优势十分明显。

　　此外交通也较为方便，阳光城项目周边有在建地铁7、8号线，西北侧为地铁7号线北二路站，西南侧为地铁7号线与8号线的换乘站青六路站，可借此直通萧山机场和杭州主城。

　　钱塘新区中心区单元DJD0401-69地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院决策通）

　　【宅地测算逻辑】

　　① 幼儿园建安+全装修成本4200元/㎡

　　② 住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　② 车位价格按照19万元/个，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　③ 精装价格按照1250元/㎡；

　　⑤ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

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